سقف تغییرات مسکن در کف بازار مانده است

به گزارش تابناک، نرخ زمین و مسکن در کشور ما از جذابترین بخش های اقتصادی به شمار می رود چراکه زمانی بورس بازی در این بازار ، پای بسیاری از مردم را به معاملات مسکن به طور جدی باز کرد، به گونه ای که در دهه هشتاد کشور شاهد هجوم بسیار سرمایه ها به این بازار و گرانی روز افزون مسکن و زمین به ویژه در کلان شهرها بود.

از جمله کلان شهرهایی که در این بازار داغ سهم زیادی را از معاملات مسکن و زمین به خود اختصاص داد، شهر اصفهان بود.

شهر اصفهان به دلیل موقعیت گردشگری و جذابیت های شغلی که زمانی برای شهرهای کوچک همجوار خود از آن برخوردار بود، در کانون این گونه معاملات قرار گرفت.

ثمره این روند نه تنها خانه دار نشدن بسیاری از مردم بود بلکه فشار را هروز به قشر متوسط و ضعیف جامعه بیشتر می کرد چراکه ورود کلان شهر اصفهان به بورس بازی های مسکن تنها چرخه پول از بازارهای طلا و ارز را به بازار مسکن کشانده بود و در یک چرخه غیرواقعی پول های ناشی از فروش مسکن و زمین در زمان هایی که نرخ ها به اوج یا مرز افزایش می رسید از جایی به جای دیگر منتقل می شد.

این شرایط در حالی بود که داغ شدن بازار تنها داغ خانه دار شدن را بر اقشار کم درآمد و مستاجر شهر گذاشت. اما بورس بازی در بخش مسکن و زمین دیری نپایید که به دلیل شرایط اقتصادی و تغییر سیاست های دولت در سال هایی 88 به بعد از سکه افتاد و بورس بازی ها به بازاری دیگر یعنی بازار طلا منتقل شد.

با این روند افزایش نرخ مسکن در شهر اصفهان، به جای صعود ساعتی و ماهانه به سالانه تغییر یافت و نرخ ها سالی یکبار آن هم در فصل معاملات مسکن که اصولا در سه ماهه اول هر سال است، افزایش می یابد.

افزایش سالانه نرخ مسکن مسئله ای دور از ذهن نیست و باید این واقعیت را جزئی از واکنش بازار به شرایط اقتصادی تلقی کنیم، چراکه اگر به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی نگاه شود، نرخ ها قاعدتا باید با افزایش سالانه تورم در کشور افزایش یابد اما اگر نگاه سرمایه ای به این بخش وجود داشته باشد، همانند آنچه در اوایل دهه هشتاد شاهد آن بودیم، با کوچکترین تغیری در بازار سرمایه و حجم نقدینگی موجود در دست مردم، بازار مسکن به شدت تحت تاثیر کاذب قرار می گیرد.

اکنون نیز که به روزهای پایانی سال نزدیک شدیم، تصور مردم بر افزایش نرخ ها در بخش مسکن بود اما قیمت مسکن در اصفهان در سایه رکود حاکم بر معاملات مسکن، همچنان ثابت مانده است که این موضوع دو وجه متفاوت برای این بازار دارد. نخست اینکه ثابت ماندن نرخ زمین و مسکن طی ماه های سالجاری در استان اصفهان، فرصتی را برای قشر نیازمند به مسکن فراهم کرده است تا از این رهگذر فکری برای خانه دار شدن خود کنند.اما در نگاه دوم، رکود حاکم بر بازار مسکن، سبب ترس مردم از رفتن به سوی بازار مسکن شده است.

ترس مردم از نزدیک شدن به بازار مسکن، امید آنها برای تداوم این رکود و کاهش نرخ ها است اما تجربه در بازار مسکن نشان داده است که رکود قیمت مسکن و زمین و افزایش تدریجی نرخ ها، به دلیل اینکه حباب کاذب قیمت ها را در دل خود نداشته است تقریبا غیرممکن است چراکه بازار پیشرفت منطقی و مرحله به مرحله خود را طی یکسال داشته است و پای بورس بازی هم در این مدت در میان نبوده است تا بتوانیم مدعی شویم، قیمت زمین و خانه در فشار رکود کاهش می یابد.

هرچند سیاست های بخش دولتی همواره در تغییر شرایط بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. دولت با اعطای تسهیلات به این قسمت، توانسته طی سال های اخیر نقشی تعیین کننده در این بازار داشته باشد. با ورود تسهیلات به بازار مسکن، جو روانی رونق گرفتن معاملات سبب می شود که نرخ های کاذب و فروشندگانی که دیگر حاضر به فروش ملک خود نیستند، در بازار عرض اندام کنند.
البته این نکته را هم باید متذکر شد که عدم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن، باعث می شود آن دسته از خریداران واقعی مسکن که به این بخش نگاه کالایی و نه سرمایه ای، دارند، با کمبود نقدینگی برای تهیه کالای مورد نیاز خود مواجه شوند.

پرداخت وام مسکن در بسیاری از کشورها با بهره های کم رواج دارد، اما این تسهیلات در شرایطی به مردم پرداخت شده و می شود که بازار مسکن کنترل شده است و از حالت سرمایه به کالای مصرفی تغییر شکل داده است. که اگر بتوان این نگرش را در ایران و به ویژه کلانشهرهایی نظیر اصفهان نهادینه کرد، آنگاه می توان به تسهیلات مسکن دولت نیز دیدگاه کمک به مصرف کننده و نه بورس باز داشت.

دیبر انجمن انبوه سازان استان اصفهان با تایید این دیدگاه با بیان این‌که نیاز در بخش مسکن نیاز به کالاست اما رویکرد خرید کالا وجود ندارد، گفت: این مساله دو دلیل عمده دارد، یکی انتظاری است که در مردم ایجاد شده تا بتوانند پیش‌بینی برای آینده داشته باشند دوم آن که قدرت خرید مردم به شدت کاهش پیدا کرده است.

وی تاکید کرد:‌ بخش زیادی از خریداران واقعی کسانی هستند که به کمک وام ها و تسهیلات می توانند خرید کنند.

تولا در ادامه درباره نوسانات قیمت ارز و تاثیر آن در بازار مسکن اظهار کرد: پیش بینی مشخصی در این زمینه وجود ندارد و در مقطعی دست اندرکاران این حوزه تعیین کننده روند بازار بودند اما در حال حاضر تصمیمات دولتی تاثیر زیادی در این بخش گذاشته است.

وی خاطرنشان کرد: مواردی از جمله نحوه پرداخت وام ها و شرایطی که برای مالیات‌ها حاکم شده است و همچنین تصمیمات جهانی در این حوزه تاثیرگذار شده است.

این سخنان تولا و جو بازار نشان از تحولی عظیم در بخش مسکن در آینده را نمی دهد و افزایش
نرخ ها و معاملات به سال آتی و تغییراتی جزئی محدود خواهد شد. که این روند با شدت بیشتری در کلانشهری مانند اصفهان نیز حاکم خواهد بود مگر اینکه تصمیمات دولتی در بخش مسکن تمامی این معادلات را برهم زند و سرنوشت دیگری برای مسکن رقم خورد.