تیر مسکن بر یک سوم جیب اصفهانی ها!

به گزارش تابناک اصفهان، حرکت آرام بازار مسکن و نیز عبور از دوره گذار رکود در نیمه دوم سال جاری و شروع خوب دوران رونق در سال‌های 96 و 97 از جمله پیش‌بینی‌های بهروز ملکی در زمینه مسکن بود. این مشاور اقتصادی  و استاد دانشگاه در همایش چشم‌انداز و تحلیل بازار مسکن ایران در سال 95 که در اتاق بازرگانی اصفهان، برگزار شد، با اشاره به صرف 33درصدی هزینه خانوار در این بخش و همچنین اختصاص 40 درصد سرمایه ثابت کشور توسط حوزه مسکن به اهمیت و جایگاه بخش مسکن در زندگی فردی و اقتصاد کلان  وآینده پیش‌روی این بازار پرداخت.

بهروز  ملکی با بیان نرخ رشد متوسط دارایی‌ها در طی 24 سال گذشته،بیشترین بازدهی بعد از بورس را به زمین  و مسکن با حدود 24 درصد اختصاص داد و گفت: این میزان بازدهی  و صرف هزینه در این بخش در دوران‌های مختلف یکسان نبوده است، بلکه به مرور  زمان مسکن سهم بیشتری ازهزینه را به خود اختصاص داده است و بار بیشتری بر دوش خانوارهای ایرانی تحمیل کرده به گونه‌ایی که در استان تهران با حدود 50درصد و در اصفهان با حدود بیش از 32 درصد بیشترین سهم هزینه را به خود اختصاص داده‌اند که با آمار به دست آمده ما جز ء پنج کشوری هستیم که مسکن سهم بسیاری از درآمد خانوار  را دارد.

کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مساله مهم دیگر در بخش مسکن اخذ مالیات‌های غیر واقعی است، گفت:تا کنون مالیات پرداختی جهت خرید و فروش مسکن بر اساس ماده 59 قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شدکه بسیار غیرواقعی و نازل بود و جهت تبدیل به نرخ واقعی افراد متحمل زیان‌های شدیدی می‌شدند که ماده مذکور در آخرین اصلاحات قانون دستخوش تغییر شده و در مرداد سال گذشته به تایید شورای نگهبان رسید و رییس جمهور جهت اجرا در ابتدای95 دستور را ابلاغ کردند.

براین اساس در سال اول اجرای قانون که سال جاری است 2درصدقیمت‌های واقعی مالیات گرفته می‌شود و پس از آن هر سال 2درصد به آن اضافه می‌شود به این صورت طی 10 سال نرخ واقعی مالیات به قیمت واقعی20درصد می‌رسد و این عمل بسیار به نفع افراد خواهان ساخت وساز  است.وی در  ادامه گفت: به مالیات خانه‌های خالی که در سال 80 به علت عدم شناسایی این خانه‌ها قانون اخذ مالیات حذف شد، اشاره کرد و افزود: در آخرین اصلاحات قانون مالیات مجددا مالیات خانه ‌های خالی در نظر گرفته شده است. ملکی ساختار بازار مسکن را همچون سایر بازارها متشکل از تقاضا و عرضه دانست و افزایش قیمت مسکن را تحت تاثیر عوامل گوناگونی اعلام کرد که در این میان عرضه زمین ومسکن دولتی موجب کاهش قیمت می شود و عواملی همچون نرخ سود بانکی و بورس و دلار در مقاطع زمانی مختلف اثرات متفاوتی به جای می‌گذارند. وی در ادامه تاثیرات نرخ سود بانکی را بر مسکن اینگونه بیان کرد که با کاهش نرخ سود بانکی  تمایل مردم به سپرده گذاری کاهش می‌یابد و افراد بیشتر تمایل به مصرف پیدا می‌کنند و به این ترتیب پول راحت تر خارج می شود و به دنبال این روند قیمت مسکن افزایش می‌یابد، اما افزایش نرخ سود بانکی باعث ایجاد رکود می‌شود.

وی در مورد نرخ رشد واقعی قیمت مسکن در طی سال‌های گذشته گفت: حرکت رشد قیمت به صورت سینوسی است و مدام در حال نوسان است و ما شاهد بیشترین افزایش در سال‌های 57،08،18،68 و 19بودیم که اوج افزایش قیمت مسکن در سال86 بود که86درصد نرخ رشد داشتیم و پس از آن به یکباره قیمت مسکن کاهش یافت.رشد قیمت زمین نیز به همین منوال بود، زیرا زمین و مسکن بسیار نزدیک به هم حرکت می‌کنند و همبستگی قیمتی بالایی در حدود96درصد به هم دارند. وی در ادامه افزایش پروانه‌های ساختمانی را به این ترتیب اعلام کرد و گفت: متاسفانه مردم در سال‌های رونق و افزایش قیمت شروع به ساخت و ساز می‌کنند که این کاری بسیار نامعقول است زیرا بایستی ساخت و ساز در سال‌های رکود صورت گیرد نه رونق و افزایش قیمت.همچنین ملکی با نگاهی به چهار سال گذشته سیمای مسکن،  رکود اقتصادی(افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ‌های بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های90تا92  و کاهش قیمت را مهمترین عوامل تطویل رکود اعلام کرد و همچنین افت شدید حاشیه سود تولیدکنندگان و اندک بودن نوسانات بازار اجاره مسکن را  از دیگر موارد در سال‌های 92تا 94 دانست.   ملکی با پیش‌بینی خروج رکود مسکن در سال 95 ،اثر نیروی موثر بر افزایش قیمت مسکن در این سال را کاهش سود سپرده بانکی،رشداقتصادی سال جاری،وام خرید مسکن،درآمدهای نفتی و نقدینگی اعلام کرد و در مقابل عواملی همچون تکمیل مسکن مهر، رشد اقتصادی سال‌های قبل و حجم بالای پروانه‌های ساختمانی سال‌های90تا92 را از عوامل منفی برشمرد. در آخر  این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بازار مسکن حرکت خود را در جهت خروج از رکود به صورت بسیار خفیف آغاز خواهد کرد گفت : بازار مسکن هرچه به سمت سال‌های96و97حرکت  کند ثبات قیمت مسکن از توجیه اقتصادی کمتری برخوردار می‌شود و به این خاطر  سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و همچنین خرید مسکن است.